公寓和住宅的土地性质不同、产权年限不同、水电费计算不同、公寓不能落户、价格定价不同、产权证的用途栏登记不同、公寓不享受就近入学。
一、建筑面积百分比不受限制：公寓的建筑面积占项目总住宅面积的比例不受限制;而普通住宅的建筑面积与总住宅面积的比是有限制要求的。
二、公寓的日照条件比住宅差：居住产品中的住宅，必须满足日照、采光等相关条件。而公寓则不一定，因此同一幢楼中公寓的日照条件比住宅差。
三、土地性质不同：住宅只能建在住宅用地上或商住用地上，而公寓可以建在住宅用地上也可以建在综合性用地(商住)、商业用地或教育用地等其它性质用地上。
四、产权年限不同：住宅的产权年限为70年，公寓根据用地性质产权为40年或50年。
五、水电费计算不同：公寓的水电费按商用计算，而住宅的水电费按民用算。
六、公寓不能落户：公寓是不能落户，住宅则可以落户。
七、价格定价不同：公寓的单价比住宅高，且以小面积户型为主。
八、产权证的用途栏登记不同：对公寓进行房屋产权登记时必须明确为“公寓”，并在房屋产权证上的房屋用途一栏标注为“公寓”。
九、公寓不享受就近入学：公寓性质的住宅是不能成为学区房的。
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